相続登記が義務化されました｜相続した空き家の名義変更を放置しないために
親や親族から実家や土地を相続したものの、「まだ名義変更をしていない」「誰が相続するか家族で話し合えていない」「遠方に住んでいて、空き家の手続きが後回しになっている」という方もいるのではないでしょうか。
これまで相続登記は任意とされていましたが、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。法務省では、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があると説明しています。
参考）相続登記の申請義務化について ー 法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
相続した不動産が空き家の場合、登記を放置してしまうと売却や活用を進めにくくなるだけでなく、管理責任や相続人間のトラブルにもつながる可能性があります。
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を相続人の名義に変更する手続きです。
たとえば、親が所有していた実家を子どもが相続した場合、不動産の登記簿上の名義を親から子どもへ変更する必要があります。この名義変更をしないままにしておくと登記簿上は亡くなった方の名義のまま残ってしまいます。
空き家の場合も同じです。実際には相続人が管理していたとしても登記が済んでいなければ、売却、買取、活用、解体、担保設定などの手続きが進めにくくなることがあります。
相続登記はいつから義務化された？
相続登記の義務化は、2024年4月1日から始まりました。対象となるのは、相続によって土地や建物などの不動産を取得した人です。
法務省のQ&Aでは、相続人は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になったと説明されています。
参考）相続登記の申請義務化に関するQ＆A ー 法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
また、2024年4月1日より前に相続した不動産であってもまだ相続登記が済んでいない場合は義務化の対象になります。2024年4月1日より前に相続したことを知っていて、相続登記が済んでいない不動産については2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
期限内に相続登記をしないとどうなる？
正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、相続登記をしなかったらすぐに必ず過料が科されるという意味ではありません。
法務省は、登記官が相続登記の申請義務違反を把握した場合、まず相続登記の申請をすべき旨を催告し、それでも正当な理由なく申請されない場合に、管轄の地方裁判所へ通知すると説明しています。
とはいえ、空き家や土地の相続登記を放置してよいわけではありません。相続人が増えたり、話し合いが難しくなったりすると後から手続きを進める負担が大きくなる可能性があります。
相続した空き家の登記を放置すると困ること
相続登記をしないまま空き家を放置すると、さまざまな問題が起こりやすくなります。
売却や買取の手続きが進めにくい
空き家を売却する場合、基本的には現在の所有者名義に登記されている必要があります。亡くなった方の名義のままだと、そのまま売却手続きを進めることは難しくなります。
「売りたい」と思ったタイミングで相続登記から始めることになると、必要書類の準備や相続人同士の話し合いに時間がかかることがあります。
相続人が増えて話し合いが複雑になる
相続登記をしないまま年月が経つと次の相続が発生し、関係する相続人が増えてしまうことがあります。相続人が増えると誰が不動産を取得するのか、売却するのか、管理費用を誰が負担するのかといった話し合いが複雑になりやすくなります。
空き家の管理や処分を進めたいと思っても相続人全員の合意が必要になる場合があり、手続きが止まってしまうこともあります。
管理責任があいまいになりやすい
登記が亡くなった方の名義のままだと誰が責任を持って管理するのかがあいまいになりやすくなります。
空き家は放置すると雑草の繁茂、建物の劣化、害虫の発生、不法投棄、防犯面の不安などが出てくることがあります。名義や管理者があいまいなままだと近隣から相談や苦情があった場合の対応も遅れやすくなります。
活用や解体の判断が遅れやすい
相続登記が済んでいないと空き家を賃貸に出す、売却する、リフォームして活用する、解体するなどの判断も進めにくくなります。
空き家は時間が経つほど劣化しやすく、状態が悪くなると選択肢が狭まることがあります。早めに相続登記を行い、所有者や管理方針を整理しておくことが大切です。
相続人申告登記とは
相続登記の義務化にあわせて、相続人申告登記という制度も設けられました。
相続人申告登記とは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易的に履行できる制度です。法務省も、相続人が申請義務を簡易に履行できるようにするための制度として説明しています。
参考）相続登記の申請義務化に伴う環境整備策 ー 法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html#mokuji8
例えば、相続人同士の話し合いがまとまっておらず、すぐに相続登記ができない場合に利用できる可能性があります。ただし、相続人申告登記は最終的な名義変更そのものではありません。
遺産分割が成立した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転登記を申請する必要があります。法務省も、相続人申告登記で義務を果たせるのは基本的義務のみで、遺産分割成立時の追加的義務については相続人申告登記では果たせないと説明しています。
つまり、相続人申告登記は「とりあえずこれだけで全部完了」という制度ではなく、相続登記を進めるまでの一時的な対応として理解しておくとよいです。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、相続などによって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。
この制度は、2023年4月27日から始まりました。法務省では、相続などによって土地の所有権や共有持分を取得した人が法務大臣に対してその土地を国庫に帰属させることについて承認を申請できる制度と説明しています。
ただし、どのような土地でも必ず国に引き取ってもらえるわけではありません。通常の管理や処分に多くの費用や労力がかかる土地など、一定の条件に当てはまる場合は対象外になることがあります。
また、承認を受けた場合でも一定の負担金を納付する必要があります。法務省も、承認を受けた方が一定の負担金を国に納付した時点で、土地の所有権が国庫に帰属すると説明しています。
そのため、「相続した土地はいらないから、すぐ国に返せる」と考えるのではなく、条件や費用を確認したうえで検討する必要があります。
参考）相続土地国庫帰属制度の概要 ー 法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457
空き家を相続したら早めに確認したいこと
空き家や土地を相続した場合は、登記だけでなく今後の管理や活用方針も一緒に整理しておくことが大切です。
不動産の名義を確認する
まずは、相続した空き家や土地の登記名義を確認しましょう。
すでに亡くなった方の名義のままになっている場合は、相続登記が必要になる可能性があります。どの不動産が相続対象なのか分からない場合は、法務局や司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。
相続人で話し合う
空き家を誰が相続するのか、売却するのか、管理を続けるのか、活用するのかを相続人同士で話し合う必要があります。話し合いを後回しにすると時間が経つほど関係者が増えたり、意思確認が難しくなったりすることがあります。
空き家の状態を確認する
相続登記とあわせて空き家の状態も確認しておきましょう。建物の傷み、雨漏り、外壁の破損、雑草、庭木、害虫、近隣への影響などを確認することが大切です。
空き家の状態によって管理を続けるべきか、売却や買取を検討するべきか、リフォームして活用できるかが変わります。
管理・売却・活用の方向性を決める
相続した空き家を今後使う予定がない場合は、早めに方向性を決めておくことをおすすめします。
選択肢としては、以下のようなものがあります。どの方法が合うかは、建物の状態、立地、相続人の意向、費用負担によって変わります。
- 定期的に管理する
- 売却する
- 買取を相談する
- 賃貸や活用を検討する
- リフォームして使う
- 解体を検討する
- 空き家バンクへの登録を検討する
参考）湖西市空き家バンクについて
https://www.city.kosai.shizuoka.jp/soshikiichiran/toshikeikakuka/gyomuannai/akiya/2107.html
参考）浜松市空き家バンクについて
https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/simink/akiya/akiyabank.html
湖西市・浜松市周辺で相続した空き家にお困りの方へ
湖西市・浜松市周辺に実家や土地を相続したものの、自分は県外に住んでいて対応に困っているという方も多いのではないでしょうか。空き家は、登記や名義変更の問題だけでなく管理、売却、活用、近隣対応などもあわせて考える必要があります。
ノズコン空き家活用では、湖西市・浜松市周辺を中心に空き家の管理・売却・買取・活用・不動産購入などのご相談を承っています。
また、必要に応じて司法書士・行政書士・税理士などの専門家とも連携しながら状況に合った進め方を一緒に整理します。
「相続登記がまだ終わっていない」
「相続した実家をどうすればいいかわからない」
「遠方に住んでいて管理が難しい」
「売却するか、管理するか、活用するか迷っている」
このようなお悩みがある方は、早めにご相談ください。
