管理不全空家とは？特定空家との違いや固定資産税への影響を解説
空き家を所有している方の中には、「実家を相続したけれど、まだ活用方法が決まっていない」「遠方に住んでいて、定期的に見に行けていない」「古くなってきた空き家をこのままにしていて大丈夫か不安」と感じている方も多いのではないでしょうか。
空き家は、ただ使っていないだけならすぐに問題になるとは限りません。しかし、建物の傷みや雑草の繁茂、近隣への影響などが出てくると「管理不全空家」や「特定空家」として行政から指導・勧告を受ける可能性があります。
特に、2023年12月13日に施行された改正空家特措法により、管理不全空家等として勧告を受けた場合も、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性がある点には注意が必要です。
参考）「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」等を閣議決定 ー 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000183.html?utm_source=chatgpt.com
管理不全空家とは
管理不全空家とは、簡単にいうと「このまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家」のことです。
国土交通省の説明では、改正法により、市区町村長は「放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等」を管理不全空家等として、指導・勧告できるようになりました。
参考）「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を 閣議決定 ー 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000160.html?utm_source=chatgpt.com
たとえば、以下のような状態の空き家は注意が必要です。
- 屋根や外壁の一部が傷んでいる
- 窓ガラスが割れている
- 雨どいや外装材が外れかけている
- 庭木や雑草が伸びている
- 害虫や動物が発生している
- ポストにチラシや郵便物が溜まっている
- 道路や隣地にはみ出している枝や草がある
- 建物の老朽化により、近隣に迷惑をかけるおそれがある
まだ倒壊の危険が大きい状態ではなくても適切に管理されていない状態が続くと管理不全空家として指導の対象になる可能性があります。
管理不全空家と特定空家の違い
管理不全空家と特定空家は、どちらも管理状態に問題がある空き家を指しますが、状態の深刻さが異なります。
管理不全空家は、放置すると特定空家になるおそれがある段階です。一方、特定空家は、すでに倒壊の危険や衛生上の問題、景観の悪化、近隣への悪影響などが出ているより深刻な状態の空き家です。
管理不全空家：イエローカード
特定空家：レッドカード
のようなイメージで、管理不全空家の段階で適切に対応すれば特定空家になる前に状態を改善できる可能性があります。
管理不全空家になるとどうなる？
管理不全空家に該当する可能性がある場合、まず市区町村から指導を受けることがあります。その後、改善が見られない場合には、勧告の対象になる可能性があります。
固定資産税への影響
管理不全空家等として勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。
通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置がありますが、勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、この特例の対象外になる場合があり、土地にかかる固定資産税の負担が増える可能性があります。
市区町村からの指導や勧告の対象となり、改善が見られない場合に、税負担へ影響する可能性があると考えると分かりやすいです。空き家を所有している場合は、税金の面でも、建物や敷地を適切に管理しておくことが大切です。
空き家を管理不全空家にしないための対策
空き家を管理不全空家にしないためには定期的な管理が大切です。特に遠方に住んでいる場合や相続後に活用方法が決まっていない場合は、気づかないうちに建物や敷地の状態が悪化していることがあります。
定期的に現地を確認する
空き家は、人が住んでいないと劣化に気づきにくくなります。
屋根、外壁、窓、雨どい、庭木、雑草、ポストなどを定期的に確認することが大切です。特に台風や大雨の後は、建物の一部が破損していたり枝や物が隣地に飛んでいたりすることもあります。
雑草や庭木を放置しない
雑草や庭木が伸びすぎると、見た目の問題だけでなく害虫の発生や近隣トラブルにつながることがあります。道路や隣地にはみ出してしまうと近隣の方に迷惑をかけてしまう可能性もあります。
定期的な草刈りや剪定は、空き家管理の基本です。
郵便物やチラシを溜めない
ポストに郵便物やチラシが溜まっていると外から見て「長期間誰も来ていない家」と分かりやすくなります。防犯面でも不安があるため、定期的に回収することをおすすめします。
修繕が必要な箇所を早めに確認する
外壁の剥がれ、窓ガラスの割れ、屋根材のずれなどは、放置すると被害が広がる可能性があります。小さな不具合のうちに確認しておくことで、修繕費用や近隣への影響を抑えやすくなります。
管理・売却・活用の方向性を早めに決める
空き家は、所有しているだけでも管理の手間や税金がかかります。今後使う予定がない場合は、管理を続けるのか、売却するのか、賃貸や活用を検討するのか、早めに方向性を決めることが大切です。
「まだ決められない」という場合でも現地の状態を確認し、選択肢を整理しておくと安心です。
湖西市・浜松市周辺で空き家をお持ちの方へ
湖西市・浜松市周辺に空き家を所有している方の中には、相続した実家の管理に困っている方も多いのではないでしょうか。特に、所有者ご本人が県外に住んでいる場合、定期的に現地を確認するのは簡単ではありません。
空き家は、放置する期間が長くなるほど建物の劣化や近隣トラブルのリスクが高まりやすくなります。管理不全空家や特定空家として指導・勧告を受ける前に早めに状況を確認しておくことが大切です。
ノズコン空き家活用では、静岡県湖西市・浜松市周辺を中心に、空き家の管理・売却・買取・活用・不動産購入などのご相談を承っています。
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